曼哈頓月租飆破6655元創歷史新高 房客崩潰：住不起
編譯馬雯婷／綜合報導 2026-08-15 02:00 ET 聽新聞 test 0:00 /0:00 Your browser does not support HTML5 Audio! 😢 曼哈頓住宅平均租金已經攀升至驚人的每月6655美元，創下歷史新高。(美聯社)根據Corcoran Sunshine Marketing Group最新數據，今年曼哈頓住宅平均租金已經攀升至驚人的每月6655元，創下歷史新高。
與一年前相比，平均租金暴增10%。房地產業界人士認為，市長曼達尼即將實施的租金凍結政策，是推升市場價格的因素之一。這項政策將適用於受租金管制的住宅；與此同時，即將實施的「第二居所稅」(pied-a-terre tax)，也可能加劇市場壓力。
更令人擔憂的是，全市出租住宅的空置率已降至歷史低點，讓那些急著找房的租客幾乎無處可去。
與此同時，曼哈頓租金中位數為5295元，比去年7月上漲6%，但與今年6月相比則持平。6月和7月的租金都比5月高出3%；5月的5125元，當時才剛創下前一個紀錄。
市場供給少 租金飆漲
換句話說，曼哈頓租金正在以驚人的速度刷新紀錄，而市場供給卻越來越少。幾乎所有房型的租金都在上漲，其中兩房與三房的漲幅更達到兩位數。
目前套房平均月租為4088元，年增8%；一房平均為5486元，年增7%；兩房則暴增至8054元，年增13%；三房平均租金更達到驚人的12,228元，年增12%。套房、一房與兩房的租金均已創下歷史新高。
對租客而言，這意味著不只是「房租變貴」，而是幾乎每一種房型都正在變得更加難以負擔。
紐約市出租住宅的空置率已跌至僅1.49%，是1968年以來最緊張的水準，也低於先前的1.57%。一般而言，空置率低於5%，就代表市場已經明顯偏向房東；如今的1.49%，更凸顯市場供給究竟有多麼緊繃。
另一方面，根據房東自行申報的州政府登記資料，2025年全市約有5萬7000間受租金管制的公寓處於空置狀態，占受管制住宅總量約5.6%，高於十年前的3.7%。
租客權益倡議人士認為，部分房東正在「囤積」這些住宅，而不是按照受限制的租金出租。但屋主則有不同說法。他們認為，2019 年實施的租屋法規，使得翻修這些公寓並重新出租，在財務上變得難以負擔。因此，曼哈頓租屋市場如今陷入一個尷尬局面：租金持續創高，但真正能租到的房子卻越來越少。
Corcoran Group營運長馬林(Gary Malin)將矛頭直接指向紐約州與紐約市政府。馬林告訴「紐約郵報」說，紐約市與紐約州近年推出的部分政策，包括「正當理由驅逐」(good cause eviction)、「公平代理費法」(FARE Act)，以及2019年租屋法，在他看來共同造成了如今這場租金飆升的「完美風暴」。
他認為，這些政策限制了出租住宅的供給，讓累積的租屋需求進一步推高市場價格。政策制定者或許出於善意，但實際結果卻產生了嚴重的意外後果，而如今正在找房的人，正是最直接的承受者。
馬林同時警告，即將實施的租金凍結政策，未必會成為市場價格租客期待中的「救命稻草」。原因很簡單：房東的成本並不會因為租金被凍結而停止上升。
房東增加成本 轉嫁租客
馬林表示，雖然租金凍結對受租金管制的租客來說可能是好消息，但對市場價格租客而言，卻可能帶來另一個問題，房東增加的成本，很可能最終轉嫁給他們，並在租約到期續約時反映為更高的租金。
房仲業者表示，這種轉變其實早已開始，甚至還沒等到租金凍結政策在10月1日正式生效。
部分房東預期自己的受租金管制住宅即將遭到租金凍結，因此已經開始提高自由市場出租公寓的租金，希望彌補未來可能出現的收入缺口。換句話說，原本旨在保護部分租客的政策，可能間接讓另一部分租客承受更高的租金壓力。
馬林也認為，即將實施的「第二居所稅」，可能進一步改變高端住宅市場的供需。他表示，原本打算購買紐約第二住宅的人，可能因為不想承擔額外稅負而改為租屋，直接把需求轉進已經高度緊繃的租屋市場。
另一方面，目前已經持有第二住宅、卻突然面臨額外稅負的屋主，也可能選擇出售「第二居所」，改為租屋。
馬林認為，無論是哪一種情況，最終都可能讓更多需求湧入一個已經承受巨大壓力的租屋市場。
Douglas Elliman頂尖租屋房仲Keyan Sanai認為，曼哈頓租金飆升並非單一因素造成，而是多股力量同時碰撞的結果。高房貸利率讓潛在買家繼續觀望；長期存在的住房短缺始終沒有獲得解決；與此同時，多項政策又在最不利的時機接連上路。Sanai將目前的局面形容為一場「完美風暴」。
股市較優 買房者猶豫
他表示，曼哈頓平均租金達到6655元，沒有任何單一原因可以完整解釋。這是經濟逆風、結構性的住房短缺，以及公共政策失誤共同作用的結果，最終以極快的速度推高租金。而對租客來說，這個速度已經快到讓荷包吃不消。
隨著30年期房貸利率再次升至接近6.69%，Sanai表示，許多原本可能考慮買房的人選擇繼續租屋。其中一個原因是，過去十年股市的表現優於曼哈頓房地產市場，使部分潛在買家對現在進場購屋更加猶豫。
Sanai同時將「公平代理費法」視為推高租金的因素之一。這項法律將房仲費用轉由房東負擔，而部分房東並沒有自行吸收這筆成本，而是將其反映到租金中，最終推高每月的住房支出。
高房貸利率、建築業放緩、住房供給不足，以及「公平代理費法」等政策因素層層疊加，最終形成了一場讓租客筋疲力竭的「完美風暴」。
精華 FAQ
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Q1：曼哈頓目前平均月租與空置率分別是多少，代表什麼市場狀況？
曼哈頓今年平均月租升至6655元，空置率則跌到1.49%，雙雙顯示租屋市場極度緊繃。供給不足讓租客選擇有限，房東議價能力大增，租金因此持續刷新紀錄。
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Q2：哪些政策被房仲認為是推升曼哈頓租金的主要因素？
房仲認為，租金凍結、good cause eviction、FARE Act、2019年租屋法，以及即將上路的第二居所稅，都在不同程度上限制供給或增加成本，最後把壓力轉嫁到租客身上。
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Q3：為什麼房客會感受到租金壓力不只來自房租本身？
除了租金創高外，高房貸利率讓買家繼續觀望、建築放緩使新供給不足，房東又可能把政策成本轉嫁到自由市場租客身上，因此租客面對的是整體住房成本同步上升。
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