快訊

股市、黃金…顏炳立：房市已淪「小三」！蛋白區、大坪數買氣「碎心戀」僅1產品有出路

2026-08-18 13:36 聯合新聞網／今周刊

戴德梁行總經理顏炳立。聯合報記者游智文／攝影

文．蘇芳禾

台灣在AI供應鏈的強力助攻下，2026年上半年經濟成長率繳出13.73%歷史新高表現，龐大資金狂潮不僅推升台股大盤，更促使資金配置版圖發生劇烈位移。財信傳媒董事長謝金河指出，台廠如川湖、台積電獲利屢創新高，股市已成為吸納市場游資的絕對主力。
相較於台股熱絡，房市相對冷清。戴德梁行總經理顏炳立直言，房地產已退居資金選擇的「小三」，2026年下半年住宅市場買氣如同「碎心戀」，將呈現「價緩跌、量再縮」的冷清格局，建議等價、等量、買氣和政策鬆綁；然而，在產業的剛性需求下，工業土地與部分商辦市場卻是「快樂的出航」，只是價格沒有像以前這樣暴衝。

AI巨浪推升台灣經濟總量　房市成「小三」

在輝達（NVIDIA）、微軟等全球九大雲端服務供應商（CSP）高達8,867億美元的資本支出帶動下，台灣科技產業展現出強大的全球競爭力。今年上半年，台灣經濟成長率達到13.73%，創下60年來最高紀錄，經濟總量來到9,767.2億美元，位居全球第22大經濟體，與G20強國僅差兩名。

謝金河表示，台灣對美國出口結構出現顛覆性翻轉，今年前七個月台灣對美出口達1,566億美元，貿易順差1,224億美元，占比與總量皆超越中國。科技大廠不僅帶動整體經濟，更創造出驚人財富，例如生產伺服器導軌的川湖，第二季毛利率高達87.42%，推升董事長林聰吉躍居台灣新首富；台積電7月份營收亦高達4,675.8億元，展現極強的獲利動能。

然而，股市的空前熱度直接排擠了房地產的資金動能。顏炳立分析，以目前台股單日動輒上兆元的交易量來看，一週的股市成交量已等同於全台灣房地產（含預售、新成屋、土地）一整年的交易總額。

在流動性與變現性的考量下，當前市場資金的首選「老大」是股票市場，其次為黃金、美金與債券，房地產則已淪為排序第三的「小三」。「除非急著要用房，不然錢還是會停泊在股票市場。」

住宅買氣陷入「碎心戀」　蛋白區、大坪數面臨考驗

針對2026年下半年的住宅市場，顏炳立以台語老歌「碎心戀」指出，斷言整體市場將陷入「量碎、價碎、買氣碎」的泥淖。但由於台灣總體經濟基本面佳、政策（如新青安3.0）提供剛性需求支撐，加上市場資金依然充沛，建商與屋主並無降價求售的資金壓力。在「價不降、量不出」的邏輯下，今年全台建物買賣移轉棟數預估將落在25萬至26萬棟之間。

在區域與產品表現上，顏炳立點出「蛋白區下修空間大於蛋黃區」、「大坪數跌幅大於小坪數」兩大趨勢。他指出，過去兩三年市場釋出大量蛋白區小宅，如今價格已處於高檔。

他舉例，輝達（NVIDIA）去了北士科後，房價推升至每坪150萬元，若與大安區10年中古屋相比，地段價值高下立判；買在高點的投資人僅能以「祝福與祈禱」視之。「因為你在北投，它是過河過橋過山洞。蛋黃其實比較有年份的，稍微久一點的話，一樣價格，請問你會買在哪？」

此外，針對淡水、八里等景觀休閒宅，顏炳立提醒，購入中小坪數尚有獲利空間，但若以每坪60萬元的價格購入兩三百坪的豪宅產品，將形同「買美國西裝——大輸（樞）」，在缺乏流動性與接手買盤的情況下，資金極易陷入長期套牢的窘境。

土地市場「快樂出航」　頂辦租金飆升

有別於住宅市場的冷清，顏炳立則認為，土地還是在漲，近一兩年更是「快樂的出航」，工業土地與頂級商辦正迎來大爆發。顏炳立指出，隨著台商回流與科技業擴廠需求，工業用地價格水漲船高，台中工業區土地已從早年的每坪數千元，一路狂飆至30、40萬元，可見土地市場的熱絡程度。

商用不動產方面，顏炳立指出，自2020年起，台北市辦公室租賃市場產生了結構性的質變。在企業獲利創新高的支撐下，台北市蛋白區新建辦公大樓租金已全面站上每坪3,000至3,800元；位於國門樞紐的台北車站「雙子星」大樓，完工後租金行情更上看4,300元，租金收益（價值）的提升，連帶推升了商辦價格。

顏炳立指出，相較之下，敦化南路等動輒30、40年屋齡的傳統林蔭大道商辦，因缺乏新興硬體與都更契機，成交價仍難以突破百萬大關。

今周刊

追蹤

股市、黃金…顏炳立：房市已淪「小三」！蛋白區、大坪數買氣「碎心戀」僅1產品有出路

台灣在AI供應鏈的強力助攻下，2026年上半年經濟成長率繳出13.73%歷史新高表現，龐大資金狂潮不僅推升台股大盤，更促使資金配置版圖發生劇烈位移。財信傳媒董事長謝金河指出，台廠如川湖、台積電獲利屢創新高，股市已成為吸納市場游資的絕對主力。相較於台股熱絡，房市相對冷清。戴德梁行總經理顏炳立直言，房地產已退居資金選擇的「小三」，2026年下半年住宅市場買氣如同「碎心戀」，將呈現「價緩跌、量再縮」的冷清格局，建議等價、等量、買氣和政策鬆綁；然而，在產業的剛性需求下，工業土地與部分商辦市場卻是「快樂的出航」，只是價格沒有像以前這樣暴衝。

2026-08-18 13:36