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狂漲近二成，首爾房價全球第三高！韓國史上最嚴打房令，為何越打越失控？

外来客 • 2026-09-18 12:35:40

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🏠 首尔房价现状与成因

价格飙升：2026年第一季首尔房价所得比达10.49倍；截至9月初，首尔房价连续86周上涨，涨幅16.9%，公寓平均月租涨11.8%。
全球排名：德意志银行数据显示，首尔买房成本高居全球第三，仅次于香港和苏黎世。
供需失衡：2023年公寓买卖供需指数约66，今年初升至104，8月进一步增至113，显示需求远超供给。
供给减少：2022至2025年韩国基础建造成本上涨14%；银行收紧贷款导致建商倒闭潮，2022至2024年首尔住宅开工量下跌近六成，今年前七个月新落成公寓数量不足去年同期一半。
需求激增：全租房诈骗危机促使首购族暴增；AI热潮带动三星电子、SK海力士利润及员工分红大增，科技人才涌入房市，周边房价涨幅达首尔平均四倍。

📉 政策失效与民意反弹

打房措施：李在明政府实施史上最严打房令，包括对多屋族贷款成数归零、出售房屋课征最高82.5%税金，以及将首购族贷款成数从八成降至七成。
反效果：政策引发“聪明的一套房”现象，多屋族抛售边缘房产集中买入首尔核心资产，进一步推高需求；首购人数未降反升（去年6月7192人，今年6月7210人）。
争议提案：执政党议员黄熙提出将废弃公车改装为青年住宅，引发年轻人强烈反感及AI讽刺视频传播；李在明随后提出的降低不动产税免税额方案也因误伤异地工作者而撤回。
政治影响：盖洛普韩国9月民调显示，李在明支持率跌破4成，创就任以来新低，房价被视为主要失分原因。

💡 专家观点与未来展望

分散需求：政府计划将约350个公共机构搬离首尔，但学者指出若不同步创造民间就业机会，难以阻止人口向首都圈集中。
增加供给：规划2030年前在首尔都会区兴建158万户住宅；专家崔元哲认为需缩短开工到入住周期，并侧重建设民众可负担的社会及青年住宅，以打破“房价只涨不跌”的预期心理。
核心困境：市场对房市信心极强形成恶性循环，单纯行政管制难以治本，需同步解决居住权保障问题。

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