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唔洗五千蚊尺！半新樓大劈價！100萬筍盤？蝕讓三球拍賣 ！港島+港鐵盤都要蝕 杏花邨2房705萬元售

外来客 • 2026-11-03 04:54:41

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🏠 核心观点

  • 当前香港楼市处于下行周期，多个区域及类型物业出现大幅折让，银主盘与豪宅均面临显著亏损压力。
  • 供应端增加导致楼价上行阻力增大，私人住宅供应量接近三成，二手市场表现疲软，买家议价空间扩大。
  • 投资者需警惕高杠杆风险，部分业主因断供导致资产被强制拍卖，成交价远低于买入成本及银行估值。

📊 关键事实与论据

  • 恒大君龙湾案例：206平方呎单位于2020年12月以407万元购入（约2万/呎），现作为银主盘开拍，起价仅100万元。该项目涉及恒大及福彩发展法律纠纷，欠债超1.7亿港元，因高利率债务导致大量业主断供。
  • 西半山天汇案例：恒业地产主席曾宪梓以1.13亿元沽出单位，持有12年亏损逾1800万港元（跌幅约14%），成交呎价降至48,000元，远低于买入时的55,000元。
  • 杏花邨案例：太古城附近两居单位原挂牌760万元，最终720万元成交；另一宗交易显示业主持有8年需折让约175万至200万元才能脱手，跌幅达两成。
  • 市场数据对比：港岛小型单位平均呎价约13,000元，九龙约12,000元，新界约11,000元；大型豪宅（1700呎以上）港岛均价超28,000元，但流动性较差。

⚠️ 结论与风险提示

  • 资产贬值风险：昔日“亚洲楼王”及高端住宅亦难逃跌价命运，持有成本高昂且转手困难，部分业主面临巨额账面亏损。
  • 市场供需失衡：政府资助出售单位增多，叠加私人住宅供应充足，削弱了楼价上涨动力，买家选择面扩大但卖家处境艰难。
  • 投资警示：银主盘虽价格低廉（如100万起拍），但需考量后续管理费增加及法律清盘风险；高杠杆购房者在市场下行期极易陷入债务危机，建议谨慎评估流动性与持有成本。

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