分析：组屋转售价连跌房贷利率不明 或影响提升者买私宅

分析师指出，组屋转售价下跌可能会减缓换房升级活动，因为如果组屋屋主要提升到更昂贵的私宅，就需要自掏腰包投入更多现金。 （张俊杰摄）

新加坡转售组屋价格连续两个季度下跌，加上房贷利率走势仍不明朗，房地产分析师认为，这可能影响屋主提升至私宅的计划。

组屋转售价过去七年来持续攀高，让不少屋主在高价出售获大量政府津贴的预购组屋后，获得可观的利润。其中一些屋主便利用这笔资金用于购买私宅。

组屋提升者向来是支撑私宅市场需求的一大支柱。不过，随着转售组屋价格今年来持续下滑，市场开始担心，组屋提升者可能减少，进而对私宅市场需求造成影响。

建屋发展局的数据显示，组屋转售价今年第一季下跌0.1%，是近七年来首次回落。第二季的转售价继续下跌0.3%。

转售价跌势似乎在7月延续。房地产网站99.co与SRX统计的预估数据显示，组屋转售价环比和同比均下跌0.7%。

延伸阅读

7月组屋转售量环比激增24.5％ 整体售价跌0.7％ 第二季组屋转售价跌0.3% 连续两季下跌

新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富接受《联合早报》访问时指出，组屋转售价下跌，可能会进一步让现有屋主放缓换房升级步伐。

他说：“如果组屋屋主要提升到更昂贵的私宅，就需要投入更多现金。如果他们不调整要价，就可能需要更长时间才能找到潜在买家。因此，他们在买私宅时也会更加谨慎。”

瑞联（橙易—宜迪）集团首席研究与战略总监孙燕清则持较乐观的看法。她认为，部分转售组屋仍能以高价成交，甚至有一些超过100万元。因此，尽管整体组屋转售价下跌，仍有许多屋主有能力购买私宅。　　

房贷利率回升料影响私宅买气

影响私宅买气的另一主要因素是房屋贷款利率。新加坡的房贷利率走势向来以美国联邦储备局的利率政策为风向标。近期中东军事冲突推高全球物价，加上美国日前公布的7月非农业职位减少2万3000份，市场对美联储在9月加息的预期有所升温。

若美联储加息，房贷利率可能随之回升，进一步增加购房成本。

SRI研究与数据分析部主管莫汉（Mohan Sandrasegeran）受访时说：“房贷利率上升会影响购房负担能力，尤其是对于那些需要申请大额贷款购买私宅的家庭。即使借贷成本仅稍微增加，在漫长的贷款期内，也可能导致每月还贷额显著增加。”

不过，他认为，目前私宅市场整体仍保持稳定，房贷利率也具备一定竞争力。此外，不少组屋屋主手头仍持有较充裕的现金，而政府推出的相关措施也促使屋主采取更审慎的借贷策略。

孙燕清也有类似看法。她指出，许多私宅屋主签署一两年的固定利率房贷合同，因此即使利率在近期内上调，他们也不会立刻受到影响。

“此外，即使利率上升，预计也不太可能攀升至数年前的高位。即使利率升至2%左右，与数年前相比，整体水平仍然较低。”

受私宅买家支撑 组屋转售价料回稳

对于转售组屋价格是否会持续下跌，受访分析师的看法不一。

程天富认为，市场有望较快趋于稳定，原因是政府取消了私宅屋主换组屋的15个月等候期限制，有助于增加转售组屋市场的需求，因为这批买家可转向转售组屋市场寻找替代住房。

莫汉也说，取消15个月的等候期与当前的市场环境相辅相成。在组屋转售价动能放缓之际，这一举措有助于提升交易量。

孙燕清则认为，取消15个月等候期后，大型转售组屋的需求可能增加。若交易量持续走高，也可能带动整体转售价在未来几个季度回升。

可是，政府预料会在明年继续推出更多预购组屋和剩余组屋销售活动，这会进一步降低买家对转售组屋的需求。

她说：“政府也可能降低单身人士购买组屋的年龄门槛，并提高收入上限。这些政策若实施，将严重影响转售组屋的需求和价格。”

在这样的情况下，她预计，转售组屋价可能会面对压力，直到明年。

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