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旅店變金磚！台中威尼斯汽車旅館24億售出資本轉向「看得見的資產」

2026-08-19 07:56 經濟日報／記者宋健生／台中即時報導汽車旅館

位於黎明路、上安路口的「威尼斯汽車旅館」，傳出以每坪接近220萬元成交，買主為寶佳集團。記者宋健生／攝影

靠近台中七期城市核心區，再傳千坪級商三汽車旅館土地交易！位於西屯黎明路、上安路口的「威尼斯汽車旅館」，傳出以每坪接近220萬元成交，據了解買主為寶佳集團。這塊基地面積約1,090坪，交易總額接近24億元，再度凸顯七期周邊大型完整商業土地的稀缺價值。

城市重劃趨勢智庫分析指出，這並非單一土地交易，而是成熟城市核心正在出現的新一波資產重整。

城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛表示，隨著七期開發日趨成熟，大面積素地愈來愈稀缺，過去占據精華地段的汽車旅館、商旅與低度利用土地，開始成為大型建商重新布局的目標。

中悅建設過去以16.92億元購入台灣大道原「心驛商旅」基地，土地面積468.61坪，換算每坪約361萬元；寶輝建設收購市政北七路、惠民路口原「歐風商旅」基地，交易總價21.06億元，每坪更達388.3萬元，寫下極具指標性的土地交易紀錄。

從「旅店再次變金磚」到大型建商進場，背後反映的正是成熟核心區土地的二次開發。當素地供給逐漸消失，低度利用的大型基地開始被重新定價，也成為建商下一階段競逐的土地資產。

而這場「看得見的資產」競逐，不只發生在台中，也正在全球上演。「股神」巴菲特交棒之後，波克夏海瑟威(Berkshire Hathaway)新任執行長葛雷・阿貝爾(Greg Abel)上任後最受市場矚目的大型併購之一，就是大手筆布局美國住宅市場。

波克夏斥資約新台幣2,720億元，收購美國大型住宅建商Taylor Morrison，收購價較公告前股價溢價約24%，並於今年7月完成交易。

柯昇沛分析，這筆交易真正值得注意的，不只是超過新台幣2,700億元的規模，而是波克夏買下的是一家布局全美12州、21個市場，擁有超過350個社區的大型住宅開發商。

波克夏原本就擁有Clayton Homes等住宅相關事業，如今再度大手筆擴張住宅版圖，也透露一個重要訊號：長期資本真正關心的，可能不是短期房市冷熱，而是能否掌握具有長期價值的實體資產。

同樣的現象，也在台灣上演。2026年下半年，台灣房市仍處於信用管制後的盤整期，但百億級大型開發案並未退場。從雙北、桃園、新竹一路到台中、高雄，大型資本仍持續布局城市核心與科技產業廊道。

台北南港「南港之星」總銷約650億元；桃園龜山「AI都會城一期」約250億元；竹科周邊新竹東區與寶山兩大案各約120億元；台中也有多個百億級大型開發案陸續登場。光是幾個代表性個案，總銷規模就已超過2,500億元。

與此形成強烈對比的是，第七波信用管制後，全台新案月均成交量從管制前約1萬5,148筆降至4,752筆，減少近七成。

城市重劃趨勢智庫分析，這正是目前房市最值得觀察的現象：交易量大幅下降，但大型資本並未離場，而是在重新選擇資產。

當市場從全面上漲走向分化，具有產業、人口、交通、重大建設與土地稀缺性支撐的核心區域，反而成為資金優先布局的方向。

七期百億級新案「遠雄夏綠蒂」預計於2026年下半年登場，基地位於夏綠地公園旁、僑園大飯店舊址，成為這波台中大型推案的新焦點。

除此之外，七期「豐邑塔」總銷約550億元、市政河南路案約400億元，寶輝惠國段案300億元，加上北屯富宇平田段案約146億元，多個百億級大型開發案同步布局，資本集中程度相當罕見。

若再納入水湳、十四期等大型開發案，台中今年下半年大型推案規模進一步擴大，呈現超越台北的態勢。

值得注意的是，這些資金並非平均分散，而是高度集中於七期、水湳與十四期等城市核心，形成大型資本搶進「城市蟹黃區」的現象。

另一方面，水湳與十四期正在形成新的「泛水湳生活圈」。台中國際會展中心、中央公園、綠美圖等大型公共建設逐步到位，再串聯漢神洲際購物中心、台中巨蛋及十四期大面積住宅開發，形成由成熟核心向新興核心延伸的城市發展軸線。

城市重劃趨勢智庫分析，大型開發案從購地、規劃、興建到銷售往往橫跨多年。今天投入的數百億元資金，真正押注的不是下一季房市，而是下一個十年的城市發展。

科技產業聚落成為資本布局新核心，另一條愈來愈明顯的資金軌跡，就是科技產業。

從北士科、南港、桃園、新竹、中科一路到南科，科技產業、高薪就業人口、企業投資、軌道交通與重大公共建設，正在重新定義下一代的核心地段。

以台中來看，中科提供產業與高薪就業人口，七期提供成熟商業與企業總部機能，水湳承接重大公共建設，十四期則提供大型住宅開發腹地，逐漸形成「中科產業、七期商業、水湳建設、十四期住宅」相互支撐的城市發展格局。

過去房地產最常說：「Location、Location、Location」，但進入AI時代之後，Location的定義正在改變。

未來真正稀缺的，可能不只是傳統蛋黃區，而是「產業能夠落地、人口願意留下、資本能夠持續投入」的土地。

過去科技產業擔心缺晶片，現在瓶頸逐漸延伸到土地、廠房、電力與基礎建設。AI資料中心需要大量土地與電力，先進製程需要大型晶圓廠，先進封裝也需要新的產能空間。

柯昇沛表示，科技產業的競爭，最後仍然必須回到實體世界。誰能掌握土地、電力、交通與基礎建設，誰就更有機會把龐大的資本支出轉化為真正的產能。

因此，土地的角色正在改變。對家庭而言是資產，對企業而言是產能，對城市而言代表產業與就業；對長期資本而言，更逐漸成為一項難以複製的戰略資產。

如果把波克夏約新台幣2,720億元收購Taylor Morrison，與台灣下半年超過2,500億元的代表性大型開發案放在一起觀察，兩個看似不同的市場，其實正在呈現相似的資本邏輯：資金沒有消失，而是在重新選擇資產。

一邊是全球最具代表性的長期價值投資資本，大手筆布局美國住宅開發平台；另一邊則是台灣大型建商，在房市交易量仍處低檔之際，持續以數百億元的規模押注南港、台中七期、水湳、十四期，以及科技產業聚落周邊的核心土地。

這並不代表房市即將全面上漲，而是市場正在從過去的「全面上漲」，進入更明顯的「資產分化」。

真正具有產業、人口、交通、重大建設與稀缺性支撐的核心區土地，更容易吸引大型資本集中。

未來房地產的差距，可能不只是價格高低，而是「土地競爭力」的差距。這正是K型房市背後的資本邏輯：市場愈分化，資金愈往核心集中。

當金融市場估值處於高檔、全球政經環境充滿不確定性，土地、住宅、能源、資料中心、物流設施、產業園區與基礎建設等「看得見的資產」，正在重新受到長期資本重視。

金融市場可以快速漲跌，企業估值也可能因科技快速改變，但核心城市的土地、交通節點與成熟產業聚落，很難在短時間內大量複製。

城市重劃趨勢智庫認為，下一個十年真正拉開房地產價值差距的，可能不再只是「有沒有房地產」，而是「持有什麼樣的房地產」。

有沒有產業、就業、交通與重大建設，有沒有持續的人口與企業進駐，都將逐漸決定土地的長期競爭力。

柯昇沛說，從台中近七期「旅店再次變金磚」的土地重整潮，到波克夏超過2,700億元布局美國住宅市場，再到台灣超過2,500億元大型推案搶進核心地段，背後透露的是同一場資產配置轉變：全球資本正在從追逐價格，重新回到尋找價值。

而具有產業、人口、交通、現金流與稀缺性的「看得見的資產」，正在重新成為全球資本競逐的焦點。

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