（南洋商报合成图）
（吉隆坡31日讯）大马发展商把增长目光投向新加坡，买地、发展住宅及投资办公楼成为市场焦点；跨国投资银行与金融服务机构瑞银预计，资本循环措施将推动发展商盈利与资产净值在2028年迈向新高。
不过，投资者关心的不只是“以后能赚多少”，还有“现在是否买得太贵”。从土地竞标价到办公楼收购成本，跨境投资的价格与回报，正考验市场信心。
根据彭博，瑞银在日前报告指出，与投资者举行超过10场会议后发现，他们对房地产股的持仓大多处于中性或偏低水平，不少资金更关注科技及建筑领域。
一些投资者认为，房地产领域目前“不够精彩”。然而，该行认为，市场对发展商经营方式转变及未来增长的讨论仍不充分，股价尚未全面反映其看好的前景。
从大马市场来看，房屋供应风险及利率可能上调，是投资者看淡房地产领域的主要理由。前者关系到房子能否顺利卖出，后者则涉及借贷成本。
瑞银对房地产业务整体仍抱持正面看法，预计行业保持韧性，并认为发展商商业模式改变及随之而来的房屋供应合理化，尚未获得足够关注。
另一项变化是建筑成本涨幅放缓。该行发现，只有少数投资者提到这一点，但相较上一季，这已是有利于行业的改善。
该机构预计，发展商在即将公布的第二季业绩中，可能提及成本压力出现缓和迹象，并维持整体销售目标。不过，这是该行对管理层表态的预期，并非所有公司已公布的结果。
钱投出去 回酬跟得上吗？
新加坡业务提供了观察大马发展商增长前景的另一扇窗口，但投资者对投入资金能否换来相称回报，仍有疑问。
报告列出的焦点包括：双威 (SUNWAY, 5211, 主板工业产品股) 是否以过高价格竞购土地？新加坡住宅销售量及价格增长能否持续？IOI置业（IOIPG，5249，主板产业股）是否买贵了办公楼？
这些问题指向同一个考验：资产有增长潜力，不代表任何买入价格都划算；目前表现良好，也不等于未来销量、售价或租金必然持续上升。
瑞银则认为，市场对这些投资仍有分歧，意味着股价可能存在定价偏差，也为寻找价值留下空间。
该行看好的另一项动力，是发展商推动资本循环。简单来说，就是重新调配投入资产的资金，为后续增长创造空间，而不只是看眼前卖了多少房子。
随着盈利及资产净值增长，预计，发展商的市盈率和市净率估值将逐步变得更具吸引力。
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