东京商业地价泡沫期来最高, 人民币13万/㎡

      2026年的日本基准地价由东京拉动的格局仍在持续。东京都商业用地的地价每平方米超过300万日元（约合人民币12.96万元），创出了自1993年泡沫经济时期 (418 万日元)的33年以来的最高水平。写字楼需求保持坚挺，正在吸引来自日本国内外的投资资金。

      东京都的商业用地价格同比上涨11.4%。已连续5年上涨，增速较上年的11.2%进一步加快。在日本全部47个都道府县中，仅东京都实现了2位数涨幅。在东京23区中，有19个区实现2位数增长，比上年增加了1个区。

      写字楼的需求是推动价格上涨的主要因素之一。新冠疫情后，员工回到办公室上班的趋势加强，写字楼的空置率大幅下降。美国房地产服务大企业仲量联行（JLL）的数据显示，截至6月底，东京都千代田、中央、港、新宿和涩谷等都心5区的大型写字楼平均空置率仅为0.8%。

      低于被视为实现供需平衡的合理空置率的5%。由于房东占据优势，租金容易上涨的状态仍在持续。截至6月底，平均租金为每坪（约3.3平方米）4万2109日元（约合人民币1819元/每平米租金约合551元），较上年同期上涨16.4%。在商业用地的地价涨幅方面，新宿区为14.9%，中央区为13.6%。

      关于东京的地价上涨，三菱UFJ信托银行不动产咨询部的竹本辽太表示：“未来五年供应速度将维持在较低水平，空置率下降的趋势将持续至2027年”。他同时指出：“由于空置率下降，供需关系将进一步趋紧，因此写字楼租金水平的上升将持续”。

      在东京23区中，涨幅最高的是台东区，上涨19.6%。这主要得益于访日游客的旅游需求。位于浅草寺附近的地点平均价格达到490万日元（约合人民币21.2万元），上涨26.9%。涨幅为东京都内最高。

      2025年，到访东京的外国游客达2865万人次，同比增长15.6%，创出历史新高。酒店和商铺需求增加，推动了商业用地的地价上涨。

      一方面，以富裕阶层为中心，住宅的需求依然强劲。东京的住宅地价格同比上涨5.8%。12年来再次超过冲绳县，成为日本全国涨幅最高地区。日本不动产经济研究所的统计显示，东京23区新建住宅的平均价格在1～6月已突破1亿4000万日元（约合人民币604.7万元）。

      大型房地产服务商世邦魏理仕（CBRE）的调查显示，2025年日本房地产投资金额同比增长41.3%，达到7.323万亿日元。创出有可比数据的2005年以来的最高水平。其中住宅投资增长86.2%，为9843亿日元。

      加拿大的投资基金斥资逾1000亿日元批量购买了东京等日本大城市圈的租赁住宅，海外资金也正在流入。

      另一方面，个人购买的二手住宅价格已显现出见顶迹象。东京KANTEI（东京品川区）的数据显示，东京23区7月份二手住宅的平均挂牌价为1亿2724万日元（约合人民币549.6万元），环比下降0.1%。已连续2个月小幅下跌。

      东京KANTEI的研究员藤谷有希表示：“最近数年来价格涨幅过大，目前正出现回调”。她认为：“未来利率走高的预期增强，无法应对房贷利率上涨的刚需群体也开始退出”。市场过热的态势已初现转变的迹象。