[AJU+MONEY] “首尔公寓售价2亿韩元？”……‘半价公寓’土地租赁申请前需考虑的利弊

土地租赁申请前检查清单图片 [照片=聊天GTP·李恩别记者]

30多岁的A先生正在考虑土地租赁申请。被称为“半价公寓”的土地租赁住房，使他能够以2亿韩元的价格在首尔拥有自己的家，因此周围的朋友们也对此非常感兴趣。A先生表示：“即使购买土地租赁住房，仍需支付相当于土地租赁费的月租金，因此我在考虑是否应该申请时感到犹豫。”

对土地租赁住房的关注度正在上升。土地租赁是指土地由公共部门拥有，仅出售建筑物的方式。由于将土地价格分开，可以以较低的价格获得住房，这是其优点。然而，虽然初期分配价格较低，但每月仍需支付土地租赁费，并且在处置时也会受到限制。土地租赁申请，应该如何利用呢？
  曾被冷落的‘半价公寓’，如今申请竞争激烈 土地租赁住房顾名思义，仅出售建筑物而不包括土地。由于从总分配价中剔除了占比重较大的土地价格，因此可以以相对较低的价格获得住房。

以首尔住房城市开发公社（SH）在10月16日启动的首尔江东区高德强日3单元土地租赁分配住房（1305户）为例，建筑物的分配价格为49㎡的单元为2亿8000万至3亿2000万韩元，59㎡的单元为3亿4000万至3亿9000万韩元。
 
过去，土地租赁住房曾遭到需求者的冷落。2007年，在京畿道军浦的部曲地区，389户的招募中仅有40人申请，最终转为一般分配。相比之下，首尔西小区5单元和江南的Briz Hill在解除转售限制后，84㎡的单元分别以12亿5000万和13亿3000万韩元成交，引发了“乐透申请”的争议。
 
近期，随着首尔房价的上涨，初期资金负担较低的住房受到越来越多的关注。今年初供应的麻谷17单元，381户的招募中吸引了约2万人，普通供应的平均竞争率达到了125比1。
  分配价虽为半价……实际居住成本是多少？ 土地租赁住房仅拥有建筑物，需每月支付土地租赁费。高德强日3单元的月租金为49㎡的单元为42万6000韩元，59㎡的单元为51万1500韩元。如果假设10年内租金不涨，分别需额外承担约5100万和6100万韩元。

租金在合同签署后2年内可增额，现行租金增额上限为5%。租金的最高60%可转为保证金，但初期的资金负担会增加。

贷款也是一个变数。SH计划通过住房城市基金专用抵押贷款提供最高5亿韩元的贷款，住房抵押贷款比例（LTV）最高可达80%，最长40年，年利率为1.9%至3.0%的固定利率贷款。

如果适用80%的LTV，自有资金约为分配价的20%，即5600万至7800万韩元。如果假设以59㎡的分配价的80%贷款，每月利息约为43万至78万韩元，加上土地租赁费，每月总支出为94万至129万韩元。
  虽然是自己的房子，却不能随意出售……转售和回购条件是什么？ 高德强日3单元自首次入住之日起需居住5年，且自中标者公布之日起10年内限制转售。在此期间，若需处置住房，需向SH申请购买。

在居住义务期5年之前，返还的金额为入住房款加上定期存款的平均利息。5年后至10年之前，返还的金额为评估价值减去入住房款的70%加上入住房款。但如果该金额低于入住房款和定期存款利息的总和，则按后者的标准进行返还。

10年后可进行个人间交易，但买方同样仅拥有建筑物，需承担土地租赁费。重建时也需获得土地所有者SH的同意。

土地租赁期限为40年，若建筑物所有者75%以上请求续约，可在40年范围内延长。最长可居住80年，但并不自动保证。

如果申请中标后放弃合同，则本人及配偶、家庭成员在10年内将受到再中标限制。合同后解约时，总入住房款的10%将作为违约金扣除。

总之，土地租赁住房是一个在计划长期居住的情况下，可以降低初期资金负担的选择。然而，考虑到土地租赁费、贷款本金和处置条件，申请时需要更侧重于长期居住的稳定性，而非短期的市场差价。
  [照片=亚洲经济]



※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

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