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TVB今日有樓睇｜2026年10月02日｜大角咀開放式戶　改布局添實用｜樓市｜樓盤

外来客 • 2026-10-02 22:19:33

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📉 二手楼市走势与利率影响

价格表现：整体二手楼价按周下跌0.6%，跌至近两个月低位，中原城市领先指数报160.1点，连跌两周累计回落超1%。港岛由升转跌，新界西跌幅扩大至超过1.2%，而九龙区企稳，新界东显著反弹超过1.2%。
细分领域：中小型单位再跌0.37%，反映豪宅的大型单位楼价连跌两周，跌幅扩大至超过2%，创三年多以来最急跌势，大型屋苑指数录得两年新低。
市场情绪与预测：受外围可能加息及新盘低价开售影响，代理转趋保守，估计165点目标在年底前难以达标。业主出货需下调价格以促成交易，市场上升动力放缓但未急速掉头。

🏗️ 何文田豪宅地截标详情

标书情况：何文田佛光街住宅地截标收到10份标书，作为该财政年度九龙唯一一幅住宅地，吸引本地及中资财团参与，包括华茂、新地、佳里、中海及保利置业等。
地块优势：前身是海水配水库，邻近豪宅屋苑、何文田公园及房委会总部。地势较高，预计多个方向单位享有开扬景观，可见港岛西至昂船洲大桥景色。占地超5万呎，楼面超20万呎。
发展预期：发展商认为位置理想，适合打造精品豪宅。中标财团需兴建长者社区中心及精神健康社区中心等社福设施，虽对成本影响有限，但可能限制未来定价上限。

🏠 何文田站上层特色单位鉴赏

项目概况：由华茂和港铁合作发展，三年多已售出770多伙，累积套现超138亿，目前余60多伙待售。
单位布局：参观5A座28楼A室，实用面积1213呎四房带天台。大厅开敞超400呎，配红色墙身及白色梳化；43呎露台向西近望球场。
功能分区：一间睡房改为酒吧区，饭厅设椭圆形云石餐桌。主人套房寻区超140呎，另设儿童房及书房。浴室采用临浴间设计，厨房宽厂超100呎并连储物室。820呎天台可容纳户外家具。

🛋️ 大角咀开放式单位改造方案

设计挑战：针对300多呎开放式单位，屋主为退休人士且独居，需平衡大量厨物收纳与家居安全。
空间优化：厨房移至近窗边以引入自然光，配活动餐桌兼作临时用餐区。电视柜采用门板一体化设计增加储物，顶部凹入做渗光及镜面扩展视觉空间。
定制家具与安全：选用日式原木风定制梳化预留下方储物；床尾设平地面行李柜方便推行李箱；全屋扶手做成圆边以防碰撞；床头版设两层渗光灯效兼顾阅读与美观。

🏫 学生宿位供应与政策分析

政策进展：去年7月推出城中学社计划，41宗申请获确认资格，提供约10800个宿位。以西半山项目为例，改造后提供155个床位，9月起出租率达8%。
市场需求：预计2035年海外学生人数增至15万，需至少7万个学生宿位。目前宿位空缺严重，刺激商用物业市道，部分写字楼及酒店被改装为宿舍。
投资考量：新型学生宿舍回报率由去年的5.5%-6%降至约5%，因投资者推高商用物业价格。政策框架虽清晰，但转售限制较大，建议政府适度放宽以增强投资者信心。
未来供应：政府就启德、沙田小毕园及东冲东三幅学生宿舍用地收到22份标书，最快本年度推出招标，预计提供4500个宿位。

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