為什麼在美國當個兵 會愈來愈有錢
編譯陳盈霖╱綜合報導 2026-08-24 15:13 ET 聽新聞 test 0:00 /0:00 Your browser does not support HTML5 Audio! 😢 軍人若善用退伍軍人房貸優惠，可購買不動產，累積財富。（取自Pexels）紐約郵報報導，加入美軍後，平均每兩年至四年會調動一次，頻繁調動讓不少軍人選擇成為長期租屋族。然買一套負擔得起的住房，是美軍「最重要的福利之一」。善用退伍軍人事務部（VA）提供的零頭期款「退伍軍人房貸」（VA Loan），不僅能購買自住房，還能逐步累積資產。
多年來，退伍軍人房貸協助許多軍人買下人生第一套房。根據「聯合退伍軍人」（Veterans United）最新調查，96%現役軍人首次購屋時使用零頭期款房貸，91%現役屋主也表示，若沒有這項房貸優惠，他們無法成為首購族。此外，54%現役軍人除自住房外，還有其他住宅；23%擁有第二住宅或度假屋；37%持有投資型房產。
運用退伍軍人房貸累積財富的模式並不複雜。在一個駐地購買自住房，通常至少居住12個月。當收到調令搬遷至下一個駐地後，可將原住宅出租，並再次利用此房貸於新駐地購買新房（不過第二次使用此房貸時，多數情況需支付部分頭期款）。
此房貸有其獨有優惠，包括零頭期款；不需支付私人房貸保險（Private Mortgage Insurance，PMI）等，軍人得以用極低的初始資金取得高價不動產。
Veterans United房貸洞察與教育副總裁柏克（Chris Birk）表示：「退伍軍人房貸制度設立的目的，是協助現役或退役軍人成為屋主，而非打造房地產帝國。」但他指出，這可以是一項明智的長期財富累積計畫，只要妥善規畫剩餘貸款資格與整體財務狀況。
房貸系統可用兩種額度
退伍軍人房貸系統有兩種級別額度，也就是「貸款權益」（Entitlement）。第一層權益（First Tier Entitlement）適用於14萬4000美元或以下額度的貸款，涵蓋3萬6000美元的貸款保證。然現今大多數房價早已超過14萬4000美元。
一旦用完第一層，就需計算第二層權益（Second Tier Entitlement）額度，也稱紅利權益額度（Bonus Entitlement），替超過14萬4000美元的貸款金額提供額外擔保支持。它填補基本3萬6000美元的貸款保證與所在地符合貸款上限（Conforming Loan Limit）25%之間的差距。因此，符合資格的軍人即使購買高價住宅，仍有機會免頭款，也可能同時持有多筆退伍軍人房貸；或在曾經違約的情況下，只要符合銀行資格，仍可再次申請。
投資房地產的確有其優勢。根據房地產科技公司Rentometer，目前全國平均租金約為每月1672美元，獨立屋為2357美元。部分鄰近軍事基地的城市租金更高，如南加州新港灘（Newport Beach）平均月租高達7316美元。
將房屋出租除可帶來穩定現金流外，也能利用租金償還房貸、支付維修及翻修費用，甚至作為未來購置更多房產的資金。房屋本身也具長期增值潛力。過去一個半世紀以來，大多數年分房價都持續上漲，未來屋主也可將累積的房屋淨值變現或留給下一代。
此外，房東還可透過折舊、營運費用扣抵及1031交換（1031 exchange）遞延資本利得稅等方式降低稅負。若退伍軍人在出售房屋前15年內，曾於該住宅至少兩年，即可有資格依據美國國稅法第121條：出售房屋時，合法免除高達50萬美元的資本利得稅。超過15年期限或獲利超過免稅門檻，1031便成為延後繳納大額資本利得稅的重要工具。
精華 FAQ
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Q1：軍人為何能在頻繁調動下持續累積房產資產？
因為VA Loan提供零頭期款與免PMI等優惠，軍人可在一地買自住房、搬遷後出租，再於新駐地以剩餘貸款資格再購屋，讓調動變成資產累積機會。
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Q2：現役軍人使用退伍軍人房貸購屋的情況有多普遍？
Veterans United調查顯示，96%現役軍人首次購屋時使用零頭期款房貸，91%現役屋主認為若沒有這項優惠就無法成為首購族，顯示依賴度相當高。
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Q3：軍人出租原本住宅後，還能透過哪些方式降低稅負？
除了收租支付房貸與維修費外，房東可利用折舊、營運費用扣抵與1031 exchange遞延資本利得稅；符合條件者，出售自住房時也可能享有最高50萬美元免稅額。
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