（中央社記者林宏翰洛杉磯16日專電）美國聯準會今天宣布升息一碼，在此之前30年期固定房貸平均利率也已逼近7%。高房貸成本壓抑南加州房市買氣，買家出手轉趨謹慎，持有低利率房貸的屋主則不願換屋，出現「買家縮手、屋主惜售」現象。
百萬美元住宅上市近兩月 買家轉看低價房
中央社記者今天走進奇諾崗（Chino Hills）一棟正在開放賞屋的住宅。屋前是修剪整齊的綠色草坪，車道通往車庫。這棟4房2衛的單層住宅，室內面積約57坪，開價105萬美元（約新台幣3350萬元）。
房仲業者陳涵妮（Hannie Chen）表示，這棟房屋7月下旬上市，一度吸引多組買家考慮出價，但隨著房貸利率走高，部分買家轉看總價較低的房子，上市近兩個月至今仍未成交。她說：「當時上市的時候，這個房子非常熱門，現在因為利率的關係，價格也不斷在修正。」
根據美國抵押貸款銀行家協會（MBA），截至11日當週，符合一般貸款上限的30年期固定房貸平均契約利率升至6.97%，創2025年5月以來最高；購屋貸款申請指數較去年同期下滑19%。MBA指出，高利率已讓部分買家暫緩購屋決定。
房貸利率逼近7% 首購族月付壓力最明顯
房仲業者蕭羽晴（Aria Hsiao）指出，高利率最直接改變的是買家的負擔能力。過去看房時，買家可能先看總價，如今更在意的是每月房貸支出是否在可負擔範圍內。
她說，利率升高後，每月還款增加，其中又以高度依賴貸款的首購族受到的衝擊最明顯。
正在南加州看房的趙先生說，孩子已經上大學，自己也開始為5至8年後退休做準備，希望找一間較新、空間較大的房子。目前雖然持續看房，但並不急著出手。他說：「如果即使要出價的話，我也不可能就是出個高價或去跟別人去搶房子，這種就是不太可能。」
趙先生目前租住3房3衛住宅，每月租金3000多美元（約新台幣9萬6000元以上）。他估計，如果現在買房，視房價與頭期款多寡，每月房貸可能要5000至6000美元（約新台幣15萬9000元至19萬1000元）。高利率沒有讓他放棄買房，但讓他更願意等待價格與條件都合適的房子再出手。
低利率房貸進場屋主兩頭縮 不賣也不買
高利率不只讓買家放慢腳步，也讓持有低利率房貸的屋主更不願意賣房。
貸款經紀人Jennis Chang指出，疫情期間不少屋主趁低利率重新貸款，將房貸利率鎖在2%至3%；如今若出售原有住宅再買房，就得放棄原本的低利率，重新承擔接近7%的房貸成本，因此不少屋主「不敢搬家」，選擇留在原有住宅。
Jennis Chang指出，這就是房市的「房貸利率鎖定效應」（mortgage rate lock-in effect），持有低利率房貸的屋主不願出售、換屋，房屋供給因此難以增加；另一方面，高利率又讓買家減少，形成買賣雙方同時縮手的局面。
Jennis Chang從事房貸經紀業務，主要協助購屋者比較不同貸款方案、利率與條件，與銀行或貸款機構協調申貸流程。她觀察到，高利率也會改變買賣雙方的議價方式。
高利率改變議價方式 降價補貼促成交易
Jennis Chang表示，有些交易會由賣方出錢，替買方在貸款初期降低房貸利率，減輕前幾年的月付壓力，這種做法稱為房貸利率買降（mortgage rate buydown）。例如，第一年利率降低2個百分點、第二年降低1個百分點。
高利率壓縮買家的購買力，市場上買家減少，部分房屋的出售時間因此拉長。對希望盡快成交的賣方來說，繼續持有房屋仍要負擔房貸、稅費等成本，也使買方在部分交易中取得更多議價空間。
房仲業者陳涵妮舉例，近期一筆交易中，賣方原本已自行降價2萬美元，買方出價時又進一步議價，最後成交價較原開價低了3萬多美元；房屋檢查後，買方又取得接近2萬美元的賣方補貼。
有房家庭靠租金分擔房貸 首購族負擔較大
高利率對不同買家的衝擊並不相同。位於南加州橙縣東北部的約巴林達（Yorba Linda），屋主哈亞善（Azam Khalid）今年4月換購較大的住宅。他沒有出售原本居住的公寓，而是將舊屋保留下來出租。哈亞善表示，舊屋租金可用來負擔原有房貸，讓家庭得以把主要負擔放在新屋房貸上。
這與首購族面臨的情況形成對比。房仲業者蕭羽晴指出，首購族沒有既有房屋可運用其中累積的房屋淨值（equity）增加頭期款，通常更依賴貸款，因此利率升高後，每月房貸負擔受到的衝擊也更直接。
哈亞善的新屋房貸為30年固定利率5.89%。由於利率已經鎖定，目前市場房貸利率逼近7%，並不會直接增加他的本金與利息月付；他期待未來市場利率若下降，可以重新申請一筆利率較低的房貸，用來還清目前利率5.89%的貸款。之後改按較低利率還款，降低每月房貸支出。
聯準會宣布升息前 房貸利率已先走高
這波房貸利率在聯準會正式升息前就已先行走高。聯準會直接調整的是短期政策利率，30年期房貸利率不會同步變動。房貸利率主要受到長天期債券市場、房貸抵押證券殖利率及市場利率預期等因素影響。聯準會指出，房貸抵押證券殖利率是房貸利率定價的重要因素。
Jennis Chang指出，在聯準會正式宣布升息前，美債市場已預期政策走向，前一週就已反映在美債殖利率變化上。房貸利率在聯準會決策公布前升至接近7%。她表示，在房貸利率接近7%情況下，買家因月付壓力轉趨保守，持有低利率房貸的屋主又不願出售，使南加州房市呈現僵持局面。（編輯：周永捷）1150917
美國房貸利率逼近7%，房市買氣降溫。南加州房仲業者蕭羽晴（圖）表示，首購族沒有既有房屋可運用其中累積的房屋淨值增加頭期款，通常更依賴貸款，房貸利率高升下受到影響最大。中央社記者林宏翰洛杉磯攝 115年9月17日美國房貸利率逼近7%，南加州房仲業者陳涵妮（圖）表示，高房貸利率使買家減少，部分交易中買方取得更多議價空間，包括降價及賣方提供補貼。中央社記者林宏翰洛杉磯攝 115年9月17日南加州住宅區街景。美國30年期固定房貸平均利率在9月初升至6.71%，創下2025年7月以來最高水準。中央社記者林宏翰洛杉磯攝 115年9月17日
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