海外投行评大陆地产新政

多家海外投行表示，上周五发布的房地产政策组合拳，是1994年确立商品房预售制度、1999年确立30年最长贷款期限以来，规模最大、范围最广的住房体制改革，标志着延续逾二十年的高杠杆、高周转开发模式正式进入终结倒计时。

此次改革由住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局、中国人民银行及中国证监会五部门协同推进，覆盖拿地、融资、建设、销售及抵押贷款全链条。核心举措包括：将新项目销售模式逐步引导至现房销售，同时将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，并要求按揭款项须在项目竣工备案后方可发放。

高盛、德意志银行和巴克莱的研究报告均指出，改革长期有助于构建更健康、更可持续的房地产市场，并推动行业整合。对购房者而言，40年房贷期限有助于降低月供负担，同时现房销售及更严格的预售资金监管机制将有助于修复购房信心。

五部门协同：全周期重构开发融资体系

据巴克莱的研究报告，此次改革的核心逻辑在于风险再分配——将此前由购房者实际承担的开发及交付风险，转移至开发商、银行及资本市场。

国内预售制度源自1994年对香港模式的借鉴。在该体系下，开发商可在项目建设初期即启动销售，并以购房者的首付款和按揭款充抵建设资金，购房者实际充当了低成本融资来源。据巴克莱数据，2025年购房定金、预收款及个人按揭贷款合计占房地产开发资金来源的66%，是开发商流动性的核心支柱。