人工智能的发展正为越南工业地产市场带来新的需求。除高科技生产设施外，数据中心日益受到投资者关注，随之带来对电力供应、数字连接和容量扩展能力的特殊要求。
在此背景下，工业用地的价值不再主要取决于地理位置或土地租赁成本，还取决于满足实际运营需求的能力。
第一太平戴维斯（Savills）越南公司工业地产服务部负责人约翰·坎贝尔（John Campbell）认为，人工智能和数据中心正在改变决定工业用地价值的关键因素。市场需求日益集中于具备稳定电力供应、数字连接条件以及切实可行的项目投运路径的地点。
基础设施决定竞争优势
对于数据中心而言，电力供应不仅是一项配套设施，更是维持整体运营的基础条件。投资者需要评估实际可供电容量、电网接入时间、电力供应稳定性，以及扩建时增加供电容量的可能性。工业园区靠近输电线路或有供电承诺，并不意味着项目一定能够按计划接入电网，也不意味着其供电能力足以满足后续发展阶段的需求。
除电力外，光纤基础设施、国际网络连接能力和数据传输延迟也直接影响运营质量。冷却系统设计、排水条件、洪涝风险以及维护通道等因素同样需要统筹考虑。
由于需要持续不间断运行，数据中心对冗余保障和抗中断能力的要求高于许多普通工业地产项目。这也改变了对总投资成本的评估方式。如果投资者需要额外增建多项基础设施、面临审批周期延长或专用设备采购与安装困难，那么土地租金较低的地点未必能带来更好的经济效益。因此，能否按计划推进项目成为选址商业价值的重要组成部分。
对于工业园区开发商而言，竞争优势不仅在于现有土地储备，还在于能否证明自身具备基础设施供应能力。具备明确电网接入方案、适宜的数字连接条件以及可行扩建计划的地点，可能更受租户青睐。然而，对土地租金的影响程度仍取决于实际需求和基础设施投资成本。目前尚无充分依据认定人工智能已推动全国范围内工业用地价格普遍上涨。
基础设施能力塑造竞争优势
数据中心与高科技生产设施对工业地产的要求存在差异。数据中心优先考虑稳定的电力供应、数字连接和持续运营能力，而半导体、电子元器件或精密机械制造企业还需要具备专业技能的劳动力、供应商网络以及适宜的物流基础设施。这就要求工业园区开发商明确目标租户群体，并据此规划和建设满足各行业实际需求的基础设施。
从区域分布来看，胡志明市和河内在商业需求及数字基础设施方面具备发展数据中心的优势。与此同时，北宁省拥有较为突出的电子、半导体及配套产业企业集群；太原省也是值得考虑的电子制造业投资地点。然而，各地优势只是确定潜在项目选址的初步依据。具体地点的供电能力、基础设施连接条件、人力资源以及项目实施进度，才是决定其是否适合相关项目的关键因素。
在此背景下，工业园区发展战略需要从储备土地转向保障项目实施和运营能力。电力基础设施、数字连接、冷却系统及扩建能力应从规划阶段就纳入统筹考虑，同时与租户需求和投资计划相结合，以降低缺乏充分依据的超前投资所带来的风险。
此外，项目公布或获得投资批准，并不意味着相关项目已形成实际运营中的供应量。只有在确保电力供应、完成相关手续、落实资金并逐步投入运营后，项目对市场的影响才能真正显现。
约翰·坎贝尔先生认为，工业园区之间的差异主要体现在能否按计划提供基础设施，并在租户整个投资周期内保持运营质量。随着人工智能的发展持续推动算力需求增长，能否将基础设施承诺转化为实际运营能力，将日益影响工业地产的竞争力。（完）
欣阮
本报记者
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