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11 SKIES 敗家禍港賴地硬🚨6000萬旅客一個都唔入🇯🇵日本羽田同期項目竟然人山人海？

外来客 • 2026-08-18 18:32:57

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🏢 项目对比与核心观点

视频核心观点为对比日本羽田机场“Airport Garden”与香港机场“11 Skies”两个大型机场周边发展项目的成败差异，指出规划理念与功能定位是决定客流的关键。
认为日本项目成功在于精准满足旅客需求（如行李寄存、餐饮、温泉），而香港项目失败在于盲目追求规模（380万平方尺、800间店铺），导致租金压力巨大且缺乏吸引力。
强调“11 Skies”因规划过大，在旅客量恢复期间仍无法吸引足够客流，最终由机管局接管，而日本项目虽经历疫情亏损但通过本地化运营成功回本。

📊 关键财务与运营数据

日本羽田项目：
由日本四大商社之一中标，2018年动工，原定2020年开业，因疫情延期至2023年1月全面开业。
空置期约33个月，估算亏损约74亿日元（约3.6亿港币）。
拥有约1700间客房（含两家酒店），零售餐饮面积仅7500平方米。
特色设施包括从地下1500米抽取的天然温泉、和牛餐厅及动漫主题房。
香港11 Skies项目：
投资约200亿港币，面积380万平方尺，包含800间店铺、82间餐厅。
2022年开业，正值市场谷底，坚持运营三年。
每年需向机管局支付租金18亿港币，三年累计约54亿港币。
零售餐饮面积达247,000平方米，是日本同类项目的33倍。
2025年香港机场旅客量达6100万，但该项目仍面临客流不足问题。

🛫 旅客行为与功能分析

日本模式优势：
提供“行李寄存”核心功能，允许旅客在入住酒店或用餐后，将行李留在机场，轻装前往东京市区游玩，最后时刻再返回机场取行李登机。
酒店设有4个独立大堂入口，配备自动值机柜台，流程高效。
吸引非航空旅客（如大田区、目黑区居民）通过温泉、餐饮等本地化服务消费，弥补国际客流缺口。
香港模式劣势：
缺乏核心功能性服务，旅客在安检后无法方便地往返市区，导致机场商场沦为“过路消费”，缺乏停留理由。
地理位置尴尬，东涌与屯门本地居民已有充足商场选择，无动力特意前往机场消费。
对比新加坡Jewel，后者拥有40米高室内瀑布等独特景点，吸引本地家庭（2024年8000万人次中约1300万为本地非航空旅客），而香港项目缺乏此类“必去”吸引力。

💡 结论与反思

机场周边商业成功的关键在于“功能性”与“场景化”，而非单纯扩大面积。日本项目通过解决旅客“行李搬运”痛点，创造了额外消费场景。
香港项目因“二世祖”式规划（盲目求大、忽视实际需求），导致租金负担过重，即使机场旅客量恢复至6000万级别，仍无法支撑800间店铺的运营。
建议未来规划应参考新加坡Jewel或日本羽田模式，打造具有独特吸引力（如景观、特色体验）且与机场流程无缝衔接的功能性空间，而非仅依赖过路客流。

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