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TVB今日有樓睇｜2026年08月26日｜天水圍驗樓　露台圍欄輕微刮花　整體質素如何？｜樓市｜樓盤

外来客 • 2026-08-26 23:12:41

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🏠 启德海湾加推与楼市走势

  • 启德海湾二期加推138伙，实用面积288至536呎，折实平均尺价21,168元，较前两批低出最多1成1。
  • 发展商表示价格调整反映座向及景观差异，旨在加快交投，预计全年楼价平均发展。
  • 项目由美联地产和中国海外合作发展，开售以来沽出280多伙，套现超23.7亿港元。
  • 尽管内地收紧境外资金监管，代理统计显示楼价仍刷新三年高位，业内认为措施暂时影响不大。
  • 美联集团主席王建业认为楼市基础稳健，近期调整属正常，受惠于低息、经济转强等八大因素，预计下半年楼价再升半成，全年升幅一成半。

🏢 大埔上研现楼参观

  • 大埔上研项目累积沽出1286伙，占存盘近七成八，套现超61.8亿港元，平均尺价约12,000元。
  • 参观对象为2座17楼A1室，实用面积873呎四房套，开价未披露，同座同面积单位成交价约988万至1,140万，最高尺价约13,000元。
  • 单位布局包括约20呎玄关、约200呎饭厅、39呎露台及四间睡房。
  • 主人套房近100呎，附转角大窗及独立浴室；其余三间房面积50多呎，其中两间有窗，一间无窗需安装减音窗。
  • 厨房呈曲尺形，附设上下厨柜及明火炉头，另有约40呎储物室及套厕。

🏘️ 天水围轻铁站上盖验楼

  • 天水围新旗素入伙，位于天恩路1号，轻铁天荣站上盖，二期涉及520多伙，涵盖一至四房。
  • 交楼日期较预计提早约一个月，验收对象为1B座高层B5室，实用288呎一房，成交价365万，尺价约12,600元。
  • 露台围栏扶手有轻微刮花，地砖有水泥污渍，验楼师建议用磨砂磨平后喷油修复，污渍可用清洁剂处理，避免使用强力清洁剂以防变色。
  • 露台主要用途为放置冷气机，围栏设有锁匙开启的隔山架，适合摆放但不适合挂晾衣物。
  • 厅房需安装减音窗，近年设计尽量贴近门位以减少空间占用；假天花设有5至6个检查生口，便于检修管线。
  • 浴室门设计改良，金属框及胶边密封，配合门栏和斜级，有效防止水溅出浴缸范围。

🏗️ 私人重建与地积比政策

  • 香港每年增加超500栋楼龄达半世纪旧楼，预计未来年均增长超700栋，但市区重建速度减慢。
  • 政府将于9月推行压外地积比先导计划，在旺角、油麻地、长沙湾、码头角、湾仔、西营盘等七区，拆卸楼龄50年以上旧楼并维持住宅用途，可获额外两成免保地价总楼面面积。
  • 申请门槛为占地7,500呎或以上，测量师担心受惠及个案有限，建议政府视反应调整面积要求。
  • 额外地积比价值可转化为地价价值，用于北都或全港各区抵消土地交易成本，有效期十年，不可转让。
  • 地政总署作业备注显示，西营盘、上环、湾仔每平方呎楼面价值最高7,800元，荃湾区最低约4,200元。
  • 业内认为20%额外面积对发展商具吸引力，有助于覆盖重建成本，但需观察市场反应再调整政策。

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