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Raga Finance：4點痴線財經 20260918 - 第二節：施政報告講北都、本地租務市場生

外来客 • 2026-09-18 09:55:44

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🏠 大湾区楼市联动与对冲策略

  • 人民币升值影响：提及Sam和John在深圳置业背景，因人民币开始升值引发对资产缩水的担忧，促使考虑通过租赁或购买深圳房产进行风险对冲。
  • 北都规划效应：施政报告重点提及“北都”（北部都会区）发展，定位包含科创与大学城功能。预计将吸引内地家长为子女教育置业，可能带动北部楼市需求。
  • 价格均衡趋势：指出香港与大陆楼市存在“扯平”逻辑，即大陆楼价上升、港楼下跌直至达到某种平衡。随着通关便利化（如新皇岗口岸开通），深圳与北区的居住成本及通勤时间差异缩小，进一步促进两地楼市联动。

📉 本地楼市供需与政策观察

  • 量价齐跌现象：近期数据显示香港楼市出现“价跌量跌”情况，而非传统的价跌量升，显示承接力不足。主要缺乏内地买家资金流入，尤其是二手楼市场。
  • 政策克制态度：政府不再依赖卖地或刺激楼市来改善财政赤字，重点在于防止过度炒作及避免经济负面效应。施政报告中未见进一步强力刺激楼市的措施，也未实施重售公屋计划以保护私人市场供应。
  • 租金分化特征：楼价未显著上涨但租金持续上升。不同区域表现差异巨大，大学周边（如中大、浸大附近）因学生刚性需求旺盛而租金坚挺甚至上涨；非核心或供应过剩区域则面临租金下跌压力。

🏫 租务市场微观生态与消费观察

  • 租客结构变迁：尖沙咀等地原日本、韩国及南亚租客群体大幅减少，导致部分屋苑（如海日豪园）租金从2.4万港元降至1.9万港元。相反，靠近理工大、成大等高校的区域因学生需求集中，租金保持高位或上涨。
  • 生活配套影响：租金水平高度依赖周边“两分钟生活圈”及交通便利性。若缺乏日常购物和餐饮配套，即使屋苑本身优质，也难以维持高租金溢价。
  • 消费环境低迷：零售店铺经营状况严峻，除少数有特色的食肆外，多数商户面临客流稀少、包场现象严重的问题。股市表现与民生消费存在背离，施政报告在刺激实体消费方面的举措被认为力度不足。

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