招商蛇口扣非净利仅剩0.6亿，但朱文凯守住了债务安全底线

招商蛇口扣非净利仅剩0.6亿，但朱文凯守住了债务安全底线

《星岛》记者 钟凯 广州报道

国内房地产行业调整进入第四年，央企开发商招商蛇口（001979.SZ）又把“利润底”往下探了一层。与同业央企中国海外发展（00688.HK）境遇相似，2026年上半年，招商蛇口陷入增收不增利的经营困境。

期内，招商蛇口实现营业收入547.84亿元，同比增长6.4%；归母净利润5.28亿元，同比大跌63.5%，继2025年创出重组上市以来年度利润低点后，再次刷新半年度盈利最低纪录。

▲数据来源：企业公告，星岛新闻整理

公司给出的解释是，期内房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；同时投资收益同比减少。但若穿透利润表，这5.28亿元归母净利润底色，以及主业盈利的下行幅度，远比账面数字更值得关注。

九成利润来自一次性收益

分业务看，上半年，招商蛇口的开发业务收入同比增长6.8%至421.67亿元，毛利率下滑0.92个百分点至15.35%；物业服务收入则增长8.0%至87.62亿元，毛利率同样下滑1.41个百分点至10.14%。

此外，资产运营业务收入38.55亿元，同比增长11.6%。据此计算，非开发业务合计收入占比约23.03%，较去年同期增加0.57个百分点，但尚不足以对冲开发毛利率的下行。

投资收益的剧烈波动，成为拖累利润的重要因素。期内公司投资收益录得-4.23亿元，去年同期则为5.85亿元，这是导致归母净利润大幅下跌的核心因素。

招商蛇口解释是，投资收益减少主要系按权益法确认的投资收益及取得控制权股权按公允价重新计量产生的利得同比减少。拆细来看，对联合营企业的投资收益从去年同期的0.71亿元转为-4.11亿元，大量非并表项目由盈利转为亏损，行业下行压力传导至项目末端。

银河证券也指出，少数股东权益占比提高是招商蛇口归母净利润下滑的主要因素之一。上半年，公司少数股东权益约2.12亿元，同比下降27.4%，但该科目在净利润占比达到28.65%，较去年同期提高11.87个百分点。

而相较于归母净利润，招商蛇口上半年扣非归母净利润仅0.63亿元，同比降幅高达93.5%；期内非经常性损益约为4.65亿元。简单测算，这相当于公司每10元归母净利润中，就有近9元来自资产处置、政府补贴等一次性收益。

据《星岛》查询，招商蛇口期内资产处置收益达4.70亿元，同比暴涨2492.50%，主要来自固定资产处置收益。其中，处置子公司杭州千岛湖伊敦酒店有限公司股权的对价约2.70亿元，尽管录得账面损失0.13亿元，但该交易换回了大额净现金回笼及更轻的资产结构。

东部地区：去库存与拿地王并存

截至6月末，招商蛇口存货余额3516.08亿元，较2025年末下降2.3%；其中存货跌价准备71.13亿元，下降9.4%，主要是项目结转交付带来的“核销式减少”。按比例算，存货计提比例仍有1.97%，较2025年末降低0.15个百分点，整体存货风险边际缓和。

不过，旗下各大区域仍分化明显。尤其是收入贡献最大的东部地区，上半年收入同比增长3.9%至216.34亿元，占营收比重接近四成；毛利率却从11.35%下滑至7.28%，是四大区域之中唯一毛利率低于10%的地区，去库存压力凸显。

在加快库存去化的同时，招商蛇口正着力转向以产品、服务以及运营为核心的高质量发展。此前董事长朱文凯提及，公司内部一项重要创新举措，便是依托“好房子”体系持续迭代产品。

为此公司维持精挑细选的投资策略，上半年仅新增9宗地块，较去年同期减少7宗；权益地价155亿元，同比减少29.2%。其中，东部地区的核心城市杭州占4宗，其他城市上海2宗，北京、郑州、香港各1宗，全部落在“核心十城”范围内。

其中最重要的一笔投资发生在6月26日，招商蛇口以60.94亿元竞得杭州滨江区永久河地块，楼面价约51577元/平方米，溢价率79.0%。这一宗地便占公司上半年拿地总价的三分之一。

反映到销售端，招商蛇口上半年实现销售面积305.18万平方米，同比下降8.9%；销售金额962.45亿元，同比增长8.3%；对应销售均价为31537元/平方米，同比提高18.85%，销售表现量减价升。其中销售进入前五的城市有15个，东部地区占6个，涉及南通、温州、南京、徐州、杭州及苏州。

就在东部地区承担起公司修复业绩的重要职能之际，区域内部却暴露了治理风险。8月18日，招商蛇口浙江公司总经理赵海峰因涉嫌强制猥亵被公安机关刑事拘留，现已被免职。在业绩压力之上，品牌声誉的修复成为公司另一项现实课题。

债务总量压降，安全边界提高

无论如何，拿地支出减少叠加房地产销售回款增加，已经令招商蛇口的现金流大幅优化。

上半年，公司经营活动产生的现金流量净额从去年同期的-20.06亿元转为241.35亿元；截至6月末，其货币资金余额达984.49亿元，较2025年末增加123.22亿元，两项指标均达到历史高位。

在负债端，招商蛇口期末融资余额（有息负债）约2399亿元，较2025年末2424亿元有所压降。有息负债结构也有所优化，一方面公司压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，另一方面则落地经营性物业贷49亿元。

规模压降、结构调优之外，招商蛇口的融资成本同样实现走低。期内公司新增公开市场融资30.9亿元，新增融资综合成本2.28%，同比下降38bp；期末综合资金成本2.61%，同比下降23bp。

截至期末，招商蛇口公司剔除预收账款的资产负债率 62.98%、净负债率 64.93%，较2025年末分别下降1.19个百分点、7.53个百分点；现金短债比1.10倍，在手现金仍较为充足。

财务指标持续改善，筑牢了公司当下的安全垫，但行业制度变革带来的新挑战仍不容忽视。

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》对项目预售及预售资金划拨条件进行约束，并有力有序推行现房销售。这也将打破房企依赖预售快速回款滚动开发的固有模式，新模式下企业面临着前期垫付增加，以及回款周期被显著拉长的双重挑战。

华润置地（01109.HK）总裁徐荣此前也表示，现售制度对开发企业在中短期的现金流管理会形成一定的压力。对招商蛇口而言，现有财务优势能否对冲新政带来的资金消耗，仍有待时间检验。

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