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深度分析新世界發展(17.HK)2025財年中期業績! 【市場先生直播精華重溫】#新世界發展

外来客 • 2026-08-26 21:20:40

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📊 2025財年中期業績總覽

收入與利潤：2025財年上半年（2024年7月至12月）收入168億港元，同比下跌1.6%；毛利66.8億港元，下跌8%；毛利率由42.5%降至39.8%。
股東虧損：錄得股東應佔虧損66.3億港元，去年同期為淨利潤5.02億港元。
一次性虧損因素：
投資物業公平值變動損失15.83億港元（含表內及表外）。
合營、聯營及表外資產減值虧損33.7億港元（涉及代售物業、發展中物業等）。
出售非核心業務投資組合虧損9.51億港元。
核心經營利潤：剔除上述一次性因素後，核心經營利潤為44.2億港元，同比下跌18%。
股息政策：暫停派發中期股息，以保留現金流用於減債。

🏢 物業發展與銷售表現

香港物業發展：
收入17.34億港元，增長39.2%；貢獻盈利7.05億港元，下跌13.7%。
收入增長主要來自奧農、荔枝園及88號隔級寫字樓銷售，但毛利率下降導致盈利下跌。
合約銷售額52.2億港元，主要來自柏惠心、天龍、商業項目及啟德體育園。
未入賬合約銷售額約123億港元，預計於2025財年下半年及2026財年入賬。
香港投資物業：
收租收入16.2億港元，同比下跌7.5%；貢獻盈利12.02億港元，同比下跌7.5%。
尖沙咀K11銷售額下跌13%，受匯率及遊客消費影響。
寫字樓出租率：尖沙咀維港文化會K11達99%；中環新世界大樓為80%。
內地物業：
銷售收入66.4億港元，增長20.9%；貢獻盈利26.99億港元，下跌13.9%。
收租收入9.4億港元，增長1.6%；貢獻盈利5.6億港元，增長22.2%。
出租率由84%提升至97%。

💰 債務狀況與現金流

現金與融資：
手頭現金220億港元，較去年底減少60億港元（期間還債70.8億港元）。
銀行承諾融資額（Commitment）120億港元。
原則上可用資金340億港元，但低於短期債務322億港元。
永續債：
金額27億港元，需在6月前償還，否則利率將跳升。
會計準則允許歸類為權益，但實質視為債務。
淨債務與槓桿：
淨債務（含永續債）持平於1650億港元。
淨債務權益比率由2024年6月的88%上升至12月的91%，主要因股東權益因虧損而減少。
銀行條款：
獲得大多數銀行同意放寬貸款債務水平條款，即使資產負債率等指標惡化，亦無須立即提前還款。

📉 目標調整與市場反應

銷售目標下調：2025財年銷售目標由310億港元下調至260億港元。
資本開支下調：全年資本開支目標由150億港元下調至130億港元。
債務重組疑慮：
市場曾擔心公司委任專業機構進行債務重組，但公司明確表示目前無任何債務重組計劃。
應對策略包括出售非核心資產、項目轉售（如黃刀、柏惠心）及資產套現，目標減債260億元。
現金流狀況：
扣除資本開支、淨利息及永續債利息後，經營現金流幾乎收支平衡，僅缺口2億港元，顯示支付利息能力有所改善。
對銀行股影響：
新世界主要往來銀行包括恒生銀行及中銀香港。
由於新世界負債較高，其信用風險可能影響本地銀行資產質素，持有銀行股的投資者需留意新世界業績及債務狀況。

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