【🔴林一鳴樓市分析】樓市真·回暖📊？開展慢牛🐮格局？惟買樓投資淪「雞肋」😱？︱中文字幕︱Coby導

外来客 • 2026-11-10 15:25:58

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楼价走势：截至10月25日，本港楼价年内累积升幅超过9%。林一鸣指出市场已见底，除非发生第三次世界大战等极端事件，否则难再回落至早前低位（中原指数从130反弹至160附近）。
利率机制：目前九成按揭为HIBOR贷款，普遍水平约为P-2。尽管HIBOR波动，但P值上限通常在5厘左右，导致按揭息率稳定在3厘上下。银行因存款成本考量，不会大幅上调P值。
供需结构：七成以上楼宇由60岁以上人士持有，他们缺乏抛售动力；年轻买家若获资助也倾向居住而非出售。这种买卖清淡局面限制了楼价剧烈波动。
租金与回报：预计每年楼价升幅在5%-10%区间（扣除通胀后微升）。租金带动楼价上升，租务需求强劲，租金升幅估计也在5%-25%左右。
投资对比：旧楼收息约3厘，需扣除管理费及装修成本；而美国国债或中国银行等蓝筹股可获5厘以上回报且无需管理麻烦。街铺租金自2014年起下跌八成，空置率高，主要受商场店竞争冲击（商场提供冷气、餐饮等便利），此趋势难以逆转。